Le marché immobilier français vit un basculement mesurable. Depuis le 1er janvier 2025, les logements éco-responsables classés G ne peuvent plus être proposés à la location. Ce calendrier réglementaire, qui s’étend aux étiquettes F en 2028 puis E en 2034, redistribue les cartes entre propriétaires, investisseurs et promoteurs. Quels écarts de valeur et de contraintes ce calendrier crée-t-il entre les différentes catégories de biens ?
Calendrier DPE et interdictions de location : les échéances qui structurent le marché
La loi Climat et Résilience a posé un cadre progressif dont les effets se mesurent déjà. Le tableau ci-dessous synthétise les étapes confirmées par les textes en vigueur.
| Échéance | Étiquette DPE concernée | Conséquence pour le bailleur |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2028 | F | Interdiction de mise en location |
| 1er janvier 2034 | E | Interdiction de mise en location |
Chaque palier réduit mécaniquement le parc locatif disponible. Les propriétaires de biens classés F ou G se trouvent face à un arbitrage : rénover ou vendre avant que la décote ne s’aggrave.
L’interdiction des logements G a déjà modifié les dynamiques de transaction. Des biens auparavant loués sans difficulté sortent du marché locatif et alimentent l’offre à la vente, souvent avec une moins-value liée au coût de rénovation estimé par l’acheteur.
Coefficient électrique et réforme du DPE : ce qui change la lecture des performances
Au-delà du calendrier d’interdiction, deux modifications techniques redéfinissent la manière dont un logement est évalué.
Le coefficient de conversion de l’électricité passe à une nouvelle valeur au 1er janvier 2026. Ce paramètre, utilisé pour calculer la consommation en énergie primaire, influence directement l’étiquette attribuée aux logements chauffés à l’électricité. Un changement de coefficient peut faire basculer un bien d’une classe à une autre sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé.
Un arrêté publié en août 2026 annonce par ailleurs une refonte du DPE à partir du 1er janvier 2027 pour s’aligner sur la dernière directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments. Cette réforme modifiera potentiellement la grille de lecture actuelle, ce qui crée une incertitude pour les investisseurs qui planifient des rénovations sur la base des seuils en vigueur.
Un double effet sur les stratégies d’investissement
Les investisseurs qui rénovent un bien classé F pour atteindre la classe D prennent le risque de voir leur étiquette recalculée en 2027 selon de nouveaux critères. Ceux qui attendent la réforme pour agir perdent des mois de revenus locatifs sur un bien potentiellement interdit à la location.
Ce dilemme explique en partie l’attentisme observé sur certains segments du marché locatif ancien. En revanche, les biens déjà classés A ou B échappent à cette zone de turbulence et conservent un avantage concurrentiel stable.
RE2025 et construction neuve : des seuils carbone plus contraignants pour les promoteurs
Le volet construction neuve suit une trajectoire parallèle. Le palier dit RE2025, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 pour les permis déposés à partir de cette date, abaisse les seuils carbone de construction par rapport au palier précédent de la RE2020.
Ce durcissement pousse les promoteurs vers des arbitrages concrets :
- Recours accru aux matériaux biosourcés (bois, chanvre, paille) dont le bilan carbone à la fabrication est nettement inférieur à celui du béton armé
- Réduction des volumes de béton par des conceptions structurelles mixtes, ce qui modifie les coûts et les délais de chantier
- Intégration dès la phase de conception d’une analyse du cycle de vie du bâtiment, devenue un critère bloquant pour le dépôt de permis
Ces contraintes augmentent le coût de production des logements neufs. À l’inverse, elles créent un différentiel de valeur perçue entre un programme conforme RE2025 et un bâtiment livré sous les anciens seuils.
Impact sur le prix de sortie des programmes neufs
Les promoteurs répercutent une partie du surcoût matériaux sur le prix de vente. Les acquéreurs, de leur côté, intègrent la promesse de charges énergétiques réduites et d’un DPE favorable sur le long terme. Le calcul reste favorable au neuf éco-responsable pour les acheteurs qui projettent une détention longue, car la valeur de revente d’un bien classé A ou B résiste mieux aux évolutions réglementaires.
Logements éco-responsables et valeur locative : l’écart se creuse entre classes DPE
Le marché locatif illustre de façon directe la transformation en cours. Un logement classé A ou B offre au locataire des charges énergétiques significativement plus basses qu’un bien classé D ou E. Cette différence de charges se traduit par une attractivité locative supérieure et, dans les zones tendues, par une capacité à maintenir un loyer plus élevé.
Les biens énergivores subissent une double pénalité : interdiction progressive de location et décote à la revente. Les propriétaires bailleurs qui n’ont pas anticipé les échéances du calendrier DPE se retrouvent avec des actifs dont la rentabilité s’effondre.
À l’inverse, les logements éco-responsables bénéficient d’une demande soutenue. Les locataires, confrontés à la hausse des prix de l’énergie, privilégient les biens performants. Les investisseurs orientent leurs projets vers des biens déjà conformes ou vers des opérations de rénovation ambitieuses visant les classes A à C.
- Un bien classé G sorti du marché locatif en 2025 perd sa capacité à générer des revenus tant que la rénovation n’est pas réalisée
- Un bien rénové de G à C regagne sa valeur locative et bénéficie d’une meilleure position face aux échéances futures
- Un bien neuf conforme RE2025 entre sur le marché avec un avantage structurel que les évolutions réglementaires ne viendront pas remettre en cause avant plusieurs années
Le marché immobilier ne se divise plus simplement entre ancien et neuf, ou entre centre-ville et périphérie. La classe énergétique est devenue un critère de segmentation aussi déterminant que la localisation. Avec la réforme du DPE prévue pour 2027 et le resserrement continu des seuils carbone dans le neuf, cet écart entre biens performants et biens énergivores continuera de se creuser dans les années à venir.
